Ação renovatória: como a Lei do Inquilinato protege o ponto comercial

Para muitos negócios, o local em que se estabelecem é parte relevante do fundo de comércio: clientela, visibilidade e investimentos em adaptação do imóvel. A Lei nº 8.245/1991 reconhece esse valor ao assegurar ao locatário, preenchidos determinados requisitos, o direito à renovação compulsória da locação, exercido por meio da ação renovatória.

Requisitos cumulativos

O art. 51 da Lei do Inquilinato dispõe que, nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

1. o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
2. o prazo mínimo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de cinco anos;
3. o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

A possibilidade de somar contratos sucessivos é relevante na prática, mas exige que todos sejam escritos e que não haja interrupção entre eles. O direito pode ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação (§ 1º).

O prazo para propor a ação

O ponto mais sensível da renovatória é o prazo. O § 5º do art. 51 estabelece:

“Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”Lei nº 8.245/1991, art. 51, § 5º

Trata-se de prazo decadencial: proposta a ação fora dessa janela, perde-se o direito à renovação compulsória. O controle do calendário contratual é, por isso, providência de gestão indispensável para empresas que ocupam imóveis locados.

Documentos que instruem a petição inicial

O art. 71 da Lei nº 8.245/1991 exige que a petição inicial seja instruída, entre outros elementos, com a prova do preenchimento dos requisitos do art. 51, a prova do exato cumprimento do contrato em curso, a prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia, a indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação e a indicação do fiador, quando houver, com a documentação correspondente. A organização desses documentos deve começar antes da abertura da janela legal.

Garantia locatícia

Na renovação, como em qualquer locação, aplica-se a regra do art. 37 da lei, que admite como garantias a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, vedando, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato (parágrafo único).

Síntese

• a renovatória protege o fundo de comércio do locatário que preenche os requisitos do art. 51;
• o prazo para ajuizamento é decadencial e se situa entre um ano e seis meses antes do fim do contrato;
• a instrução documental exigida pelo art. 71 demanda planejamento prévio.

A verificação do histórico contratual e do cumprimento das obrigações do locatário permite avaliar, com antecedência, a viabilidade da renovação.